Družstevní byt bývá levnější než byt v osobním vlastnictví a láká hlavně nižší pořizovací cenou. Jenže „koupit družstevní byt" znamená něco jiného než koupit byt do vlastnictví - ve skutečnosti nekupujete zdi, ale podíl v družstvu a s ním spojené právo nájmu. A právě z tohohle rozdílu plynou všechna specifika: jinak se převádí, jinak financuje a má i svá rizika. Pojďme si to vyjasnit, ať víte, do čeho jdete.
Družstevní byt je byt ve vlastnictví bytového družstva. Vy jako „majitel" nejste zapsán v katastru jako vlastník bytu – jste členem družstva a vlastníte v něm družstevní podíl, ke kterému se váže právo nájmu konkrétního bytu. Prakticky v něm bydlíte jako doma a můžete ho i převést dál, ale právně jde o kombinaci členství v družstvu a nájmu, ne o vlastnictví nemovitosti. Tenhle rozdíl je zdrojem všech dalších specifik.
| Hledisko | Družstevní byt | Osobní vlastnictví (OV) |
|---|---|---|
| Co vlastníte | Podíl v družstvu + právo nájmu | Byt zapsaný v katastru |
| Zápis v katastru | Ne (jen dům vlastní družstvo) | Ano, jste vlastník |
| Převod | Převod členských práv | Kupní smlouva + vklad do katastru |
| Hypotéka | Obtížnější, často nutný jiný typ úvěru | Standardní |
| Souhlas s převodem | Není potřeba, stačí doručit smlouvu družstvu | Není potřeba |
Tady je asi největší praktický rozdíl. U družstevního bytu se nepřevádí nemovitost, ale členská práva a povinnosti v družstvu - proto se neřeší vklad do katastru a převod bývá rychlejší i levnější. Podepíše se písemná smlouva o převodu družstevního podílu a převod je vůči družstvu účinný jejím doručením. Souhlas družstva zákon u bytového družstva nevyžaduje a stanovy nemohou převod omezit ani vyloučit, pokud nabyvatel splňuje podmínky členství (§ 736 zákona o obchodních korporacích). S podílem na nabyvatele přechází i nájem bytu, včetně případných dluhů spojených s jeho užíváním. Před podpisem si proto vždy vyžádejte aktuální stanovy a potvrzení o bezdlužnosti.
Protože byt nelze zastavit ve prospěch banky (nejste jeho vlastníkem, je jím družstvo), klasická hypotéka se zajištěním na dané nemovitosti obvykle nejde. Řešením bývá úvěr zajištěný jinak, předhypoteční úvěr nebo počkat na převod bytu do osobního vlastnictví, pokud ho družstvo umožňuje. Možnosti financování shrnuje článek Jak financovat koupi bytu. Ověřte proto předem, zda a kdy je převod do OV možný - u mnoha bytů je to jen otázka doplacení takzvané anuity (podílu na úvěru družstva).
Chcete-li družstevní byt pronajímat, počítejte s tím, že k podnájmu obvykle potřebujete souhlas družstva - podmínky určují stanovy. Bez něj riskujete porušení členských povinností a v krajním případě i vyloučení z družstva. Pravidla se družstvo od družstva liší, takže je vždy nutné vycházet z konkrétních stanov.
V dědictví se u družstevního bytu nedědí nemovitost, ale družstevní podíl a s ním spojené členství. To přechází na dědice podle pravidel dědického práva i stanov družstva. Situace kolem přechodu členství a případného vypořádání mezi dědici bývá specifická, proto se hodí znát i obecný rámec dědictví; jak dědické řízení probíhá, popisuje článek Dědické řízení krok za krokem, a kompletní pomoc s děděním nemovitosti najdete na stránce Dědictví nemovitosti a jejich nástrahy.
Družstevní byt není horší volba, jen jiná - a spousta problémů vzniká jen z toho, že to lidé neví a berou ho jako byt do vlastnictví. Než něco podepíšete, chci po klientech vždy tři dokumenty: aktuální stanovy, potvrzení o bezdlužnosti a informaci o tom, zda a kdy jde byt převést do osobního vlastnictví. Ty tři papíry vám řeknou o bytě víc než sebehezčí fotky v inzerátu. A pokud vám na financování nechce banka půjčit, neberte to jako stopku - často stačí počkat na převod do OV nebo zvolit jiný typ úvěru.
— Pavel Závodný
Nevlastníte byt jako nemovitost, ale podíl v bytovém družstvu. K tomu podílu se váže právo nájmu konkrétního bytu, ve kterém bydlíte. Vlastníkem domu i bytu je samotné družstvo. Proto také nejste zapsán v katastru nemovitostí.
Převádí se členská práva a povinnosti v družstvu, ne nemovitost. Podepíše se smlouva o převodu družstevního podílu a převod se doloží družstvu. Neřeší se vklad do katastru, takže je to obvykle rychlejší a levnější. Souhlas družstva k převodu potřeba není, převod je účinný doručením smlouvy družstvu.
Klasická hypotéka se zajištěním na bytě zpravidla nejde, protože byt vlastní družstvo, ne vy. Řešením bývá jinak zajištěný úvěr nebo počkání na převod do osobního vlastnictví. Mnoho bank financování družstevních bytů nabízí za specifických podmínek. Vyplatí se to probrat s hypotečním specialistou předem.
Zpravidla ano, ale obvykle potřebujete souhlas družstva k podnájmu. Podmínky určují stanovy konkrétního družstva. Bez souhlasu riskujete porušení členských povinností. Před pronájmem si proto stanovy pečlivě prostudujte.
Dědí se družstevní podíl a členství v družstvu, nikoli byt jako nemovitost. Přechod se řídí dědickým právem a stanovami družstva. Situace bývá specifická, zvlášť je-li dědiců víc. Vyplatí se proto znát i obecný průběh dědického řízení.
U řady bytů ano, často po doplacení takzvané anuity, tedy podílu na úvěru družstva. Záleží ale na tom, zda to družstvo umožňuje a v jakém je stavu. Převod do OV zvyšuje hodnotu bytu i dostupnost hypotéky. Podmínky proto ověřte ještě před koupí.
Družstevní byt může být skvělá a dostupnější volba, jen je potřeba chápat, že nekupujete zdi, ale podíl v družstvu s právem nájmu. Z toho plyne jiný způsob převodu, obtížnější financování a nutnost hlídat stanovy, anuitu a hospodaření družstva. Než podepíšete, vyžádejte si stanovy, potvrzení o bezdlužnosti a informaci o možnosti převodu do osobního vlastnictví. A pokud potřebujete znát reálnou hodnotu bytu, ať kupujete nebo prodáváte, ozvěte se nám.
