Jak danit příjem z pronájmu
Pronajímáte byt, dům nebo garáž? Příjem z pronájmu zpravidla podléhá zdanění a patří mezi nejčastější formy pasivních příjmů. Naštěstí existují legální postupy, jak daň správně vypočítat, nezaplatit víc, než musíte a zároveň se vyhnout pokutám. Tento průvodce vysvětluje, jak danit příjem z pronájmu, kdy se daň neplatí, jaké výdaje lze uplatnit a jak si nastavit nájemní vztah tak, aby byl po finanční stránce dlouhodobě výhodný.
Realitní kancelář PN Holding pomáhá majitelům nemovitostí nejen s pronájmem a prověřením nájemníků, ale i s právní a daňovou stránkou. Díky tomu budete mít pronájem výhodný a bez zbytečných rizik.
Kdo musí danit příjem z pronájmu
Povinnost zdanit příjem z pronájmu má v zásadě každý vlastník, který pronajímá byt, dům, garáž nebo pozemek mimo podnikání (tj. bez živnosti). Příjmy z nájmu se v daňovém přiznání uvádějí v rámci § 9 zákona o daních z příjmů. Nezáleží, zda pronajímáte dlouhodobě či krátkodobě – jakmile inkasujete nájemné, příjem je zpravidla zdanitelný.
Příklad: Nájemné 15 000 Kč měsíčně znamená roční příjem 180 000 Kč, který se uvádí v daňovém přiznání. Pokud jste zaměstnanec, podáváte vlastní přiznání kvůli vedlejším příjmům z nájmu.
Kdy se daň z pronájmu neplatí
- Bezúplatné užívání (např. když byt poskytnete dětem bez nájemného) – nevzniká zdanitelný příjem.
- Přefakturace služeb a energií samostatně mimo nájemné – částky za energie a služby, které pouze „přepošlete“ nájemníkovi, nevstupují do vašich zdanitelných příjmů (pozor na správné nastavení ve smlouvě a ve fakturaci).
- Zvláštní situace zaměstnanců s malými vedlejšími příjmy – existují prahové limity, kdy zaměstnanec s velmi nízkými „vedlejšími“ příjmy nemusí podávat přiznání; vždy ověřte aktuální pravidla a vztah k příjmům z nájmu, protože prahy a výjimky se liší dle typu příjmu a roku.
Doporučení: Osvobození a výjimky mají přesné podmínky. Pokud balancujete „na hraně“, ověřte si aktuální znění zákona nebo to zkonzultujte s poradcem.
Jak se daň z pronájmu počítá
Základ daně tvoří příjmy z nájmu minus uplatněné výdaje. Výdaje můžete uplatnit dvěma způsoby:
- Paušální výdaje 30 % z příjmů – jednoduché a bez dokladování jednotlivých nákladů (má však strop a nehodí se vždy).
- Skutečné výdaje – uplatníte reálně vynaložené náklady (např. opravy, pojištění, služby realitní kanceláře, úroky z úvěru, vybavení bytu, účetní služby) a vedete si jejich evidenci.
Sazba daně se u fyzických osob standardně pohybuje na 15 % u obecného základu; pro vyšší příjmy existuje zvýšená sazba pro část přesahující stanovený práh. K výsledné dani uplatníte běžné slevy a odpočty (např. sleva na poplatníka, dary, penzijní či životní pojištění, úroky z hypotéky pro řešení vlastní bytové potřeby atd. – dle zákonných podmínek).
Příklad s paušálem: Roční příjem z nájmu 240 000 Kč → paušální výdaje 30 % = 72 000 Kč → základ daně 168 000 Kč → daň 15 % = 25 200 Kč (před slevami).
Příběh ze života
Paní Lenka z Ostravy pronajímá svůj byt 2+kk za 16 000 Kč měsíčně, tedy ročně inkasuje 192 000 Kč. Když daňové přiznání podávala poprvé, zvolila jednoduchou variantu a uplatnila paušální výdaje 30 %, takže jí vyšel základ daně 134 400 Kč a daň 15 % činila 20 160 Kč. Následující rok ale začala vést přehled o skutečných výdajích: nechala v bytě vyměnit podlahu (35 000 Kč), zaplatila pojištění (2 800 Kč), služby realitní kanceláře (12 000 Kč), opravu spotřebiče (3 500 Kč) a navíc úroky z hypotéky vztahující se k bytu (28 000 Kč). Celkové skutečné výdaje tedy dosáhly 81 300 Kč, což je více než 30 % z příjmů.
Základ daně se jí tak snížil na 110 700 Kč a daň 15 % činila pouze 16 605 Kč. Navíc si mohla uplatnit osobní slevu na poplatníka ve výši 30 840 Kč, čímž její konečná daňová povinnost klesla na nulu – přiznání sice musela podat, ale daň nezaplatila vůbec žádnou. Správným uplatněním skutečných výdajů, vedením jednoduché evidence a využitím slev tak ročně ušetřila více než 20 000 Kč, aniž by porušila jakýkoli daňový předpis.
Odpisy nemovitosti a jak fungují
Pokud je byt nebo dům pronajímán dlouhodobě, lze do výdajů uplatnit i takzvané odpisy nemovitosti – tedy postupné snižování hodnoty majetku v čase. Tento princip uznává, že budova či byt se postupně opotřebovává, a část její pořizovací ceny je proto možné každý rok odečíst z daňového základu.
V praxi to funguje tak, že se stanoví vstupní cena nemovitosti (například kupní cena bez pozemku, protože ten se neodpisuje) a ta se rozloží do několika let podle zákonem stanovených odpisových skupin. Běžný byt nebo dům spadá do 5. odpisové skupiny a odpisuje se obvykle 30 let lineárně. Znamená to, že si můžete každoročně odečíst zhruba 1/30 pořizovací ceny z vašich zdanitelných příjmů.
Příklad: Byt pořízený za 3 000 000 Kč (bez pozemku) může být odepisován 30 let, takže roční odpis činí 100 000 Kč. Pokud tedy máte z pronájmu zisk například 200 000 Kč, můžete odečíst odpis 100 000 Kč a daň platíte pouze z částky 100 000 Kč. Odpisy se tak často stávají klíčovým nástrojem, jak legálně snížit daň z pronájmu u investičních bytů.
Je však nutné vést daňovou evidenci, mít nemovitost zařazenou v obchodním majetku a uplatňovat skutečné výdaje (ne paušál). Pokud se rozhodnete odpisy využívat, doporučuje se konzultace s účetním – jednou zvolený způsob odpisování totiž nelze zpětně měnit.
Jak legálně snížit daň z pronájmu
- Skutečné výdaje místo paušálu, pokud jsou vyšší než 30 % příjmů (opravy, servis, pojištění, úroky, služby realitky, vybavení bytu, účetnictví).
- Odpisy nemovitosti – při dlouhodobém pronájmu lze uplatnit tzv. daňové odpisy, které zohledňují opotřebení bytu. Každý rok si tak můžete odečíst část jeho hodnoty (např. 1/30 pořizovací ceny) a výrazně snížit základ daně.
- Správné nastavení smlouvy – samostatně vyčíslené a přefakturované energie/služby do základu daně nevstupují.
- Rozdělení příjmů mezi manžele (dle režimu společného jmění a pravidel) může snížit daňový základ každého z nich.
- Včasná údržba a plánování oprav – náklady na opravy můžete uplatnit ve správném roce a optimalizovat tak základ daně.
Daň z pronájmu a důchodci
Důchodci daní příjmy z nájmu v zásadě stejně jako ostatní poplatníci. Samotný starobní důchod má svá pravidla zdanění/nezdanění, ale příjmy z pronájmu se posuzují zvlášť. Povinnost podat přiznání závisí na výši veškerých zdanitelných příjmů a konkrétní situaci – u příjmů z nájmu se velmi často přiznání podává.
Daň z pronájmu pozemku
Pronájem (pacht) pozemku se daní podle týchž principů jako byt – jedná se o příjmy dle § 9. Uplatnit lze paušál 30 % nebo skutečné náklady (údržba, oplocení, poplatky, správa). U zemědělské půdy a pachtu se praxe může lišit; je vhodné si ověřit aktuální pravidla a definice (nájem vs. pacht).
Kdo platí daň z nemovitosti při pronájmu
Daň z nemovitých věcí (dříve „daň z nemovitostí“) platí vlastník nemovitosti, nikoli nájemník. Nájemce běžně hradí pouze provozní služby (energie, voda, internet) a případně zálohy. Daň z nemovitých věcí se hradí jednou ročně finančnímu úřadu podle umístění nemovitosti.
Daňové přiznání k pronájmu
Příjem z pronájmu uvádíte do přílohy č. 2 daňového přiznání. Termíny podání se liší podle formy (papír/elektronicky/přes daňového poradce); sledujte každoroční termíny finanční správy. Uchovávejte si veškeré doklady minimálně několik let pro případnou kontrolu.
Co hrozí při nepřiznání daně z pronájmu
Hrozí doměření daně, pokuty, úroky z prodlení a v krajním případě i vedení v registrech dlužníků finanční správy. Úřady mají více zdrojů k ověření (katastr, inzerce, meziresortní sdílení dat). Rizika jsou násobně vyšší než případný „krátkodobý zisk“ z nepodání přiznání; vyplatí se mít věci v pořádku.
Prodej bytu a daň z příjmu
Při prodeji bytu se posuzuje doba vlastnictví a podmínky pro osvobození (např. dlouhodobé bydlení, použití prostředků na vlastní bytovou potřebu apod.). Pokud nesplníte podmínky osvobození, příjem z prodeje může být zdanitelný. U investičních bytů pronajímaných dlouhodobě se pravidla liší a řeší se případ od případu – zvažte konzultaci.
Časté otázky (FAQ) k dani z pronájmu
Jak danit příjem z pronájmu?
Příjem z pronájmu se zdaňuje v rámci § 9 zákona o daních z příjmů jako „příjem z nájmu“. Daň se vypočítá z rozdílu mezi ročním příjmem a výdaji – ty můžete uplatnit paušálně (30 %) nebo ve skutečné výši. Po výpočtu základu daně použijete aktuální sazby a teprve poté uplatníte slevy a odpočty, které mohou výslednou daň významně snížit.
Kdy se neplatí daň z pronájmu?
Daň neplatíte, pokud nevzniká zdanitelný příjem – typicky když byt poskytnete bezúplatně (např. dětem), nebo když správně oddělíte přefakturované energie a služby od nájemného. U některých poplatníků mohou existovat prahové situace, kdy není nutné podávat přiznání; vždy ale ověřte, zda se váží právě na příjmy z nájmu a zda platí pro daný rok. Nejbezpečnější je řídit se aktuálním zněním zákona a metodikou finanční správy.
Jak legálně snížit daň z pronájmu?
Nejčastěji pomůže uplatnit skutečné výdaje, pokud převyšují paušál 30 % – například opravy, pojištění, provize realitní kanceláře, úroky z úvěru či náklady na vybavení. Dále si pečlivě nastavte smlouvu a oddělte energie a služby, které se pouze přefakturují nájemci. V rodině lze příjem rozdělit mezi manžele (pokud to právní režim umožňuje), čímž se sníží základ daně u každého z nich.
Musí důchodce platit daň z pronájmu?
Ano, příjmy z nájmu se u důchodců posuzují samostatně, bez ohledu na pobírání starobního důchodu. Povinnost podat přiznání závisí na výši zdanitelných příjmů a konkrétních okolnostech – v praxi se u příjmů z nájmu přiznání často podává. I u důchodců platí možnost uplatnit výdaje (paušál nebo skutečné) a následně slevy a odpočty, které sníží výslednou daň.
Co hrozí při nepřiznání daně z pronájmu?
Hrozí doměření daně, sankce až v řádu desítek procent z doměřené částky a úroky z prodlení. Finanční úřad má řadu možností, jak údaj ověřit (katastr, inzerce, bankovní toky), takže „utajit“ pronájem je dnes riskantní a ekonomicky nevýhodné. Záznam u finanční správy navíc může komplikovat budoucí financování – například žádost o hypotéku či úvěr.
Jak se daní pronájem bytu ve spoluvlastnictví?
Ve spoluvlastnictví daní každý spoluvlastník svůj podíl na příjmech i výdajích, pokud se partneři explicitně nedohodnou jinak podle příslušných pravidel. V praxi to znamená, že každý do přiznání uvede svou část nájemného i nákladů. U manželů lze za určitých podmínek vykazovat příjem u jednoho z nich – vhodná je stručná písemná dohoda a konzultace s účetním, aby bylo vše v souladu s právním režimem společného jmění.
Co když mám z pronájmu ztrátu (výdaje převyšují příjmy)?
Nastane-li ztráta, je důležité rozlišit, jak se s ní nakládá a zda ji lze uplatnit proti jiným příjmům – pravidla se liší a vyplatí se zkontrolovat aktuální metodiku. V každém případě má smysl přiznání podat a mít evidenci v pořádku, protože to ukazuje, že nájem řešíte transparentně. Pokud pronájem pokračuje, lze ztrátu někdy uplatňovat v dalších obdobích; detaily však ověřte s účetním.
Mám zaměstnání a vedle toho pronajímám – jak podat přiznání?
Zaměstnavatel za vás zpracuje pouze příjmy ze závislé činnosti, nikoli příjmy z nájmu. Proto si zpravidla podáváte vlastní daňové přiznání, kde v příloze č. 2 uvedete příjmy z pronájmu a uplatníte výdaje. Výhodou je, že v jednom přiznání zkombinujete všechny slevy a odpočty a často tak snížíte celkovou daňovou povinnost.
Jak fungují odpisy nemovitosti při pronájmu?
Odpisy umožňují postupně odečítat pořizovací cenu bytu z daňového základu, čímž se snižuje výsledná daň. Lze je využít jen při uplatňování skutečných výdajů (ne paušálu) a pokud je byt evidován jako majetek sloužící k pronájmu. Obvykle se odpisuje 1/30 hodnoty ročně a správným nastavením odpisů lze ušetřit i desítky tisíc korun ročně.
Máte další otázky?
Správné zdanění příjmu z pronájmu je povinnost, ale daň lze legálně optimalizovat volbou výdajů, nastavením smlouvy a včasným plánováním oprav. Nejdůležitější je mít pořádek v evidenci, oddělit přefakturované služby od nájemného a znát své termíny. Chcete mít jistotu, že nic nepřehlédnete? Kontaktujte PN Holding – pomůžeme s pronájmem, smlouvami i daňovou stránkou věci. Pokud zatím nevýžíváte daňového poradce, tak třeba zvážit, jestli Vám opravdu neušetří desetinásobky toho, co by jste jinak odvedli státu na daních.