Majitelé pronajatých bytů často řeší, zda nájemníkovi nejdřív dát výpověď, nebo prodávat s ním. Výpověď je zdlouhavá a bez zákonného důvodu ji u nájmu na dobu neurčitou dát nejde. Prodej s nájemníkem přitom může být rychlejší, než se zdá – jen se mění okruh kupců a způsob, jakým se byt nabízí.

Co v článku najdete

• Co se stane s nájemní smlouvou
• Prohlídky v bytě, kde se bydlí
• Kdo byt s nájemníkem koupí
• Jak nastavit cenu
• Nejčastější chyby
• Tip z praxe
• Časté otázky

Co se stane s nájemní smlouvou

Převodem vlastnického práva nájem nekončí. Nový vlastník vstupuje do postavení pronajímatele a nájemní smlouva platí dál za stejných podmínek. Nájemník nemusí podepisovat nic nového a nájem platí dál, jen ho od převodu posílá novému majiteli.

Prodávající by měl nájemníka o prodeji informovat a předat kupci kauci (jistotu) nebo ji s ním vypořádat v kupní ceně. Na to se v praxi často zapomíná.

Prohlídky v bytě, kde se bydlí

Pronajímatel má právo byt po předchozím oznámení navštívit a nájemník musí prohlídky v rozumné míře umožnit. Klíčem je domluva:

• oznamte prohlídky s předstihem a nabídněte několik termínů,
• spojujte zájemce do jednoho odpoledne, ať nájemníka nerušíte každý den,
• připravte kvalitní fotky a půdorys, aby na prohlídku chodili jen vážní zájemci.

Vstřícný nájemník je při prodeji velká výhoda. Někteří majitelé mu za spolupráci nabídnou slevu z nájmu po dobu prodeje.

Kdo byt s nájemníkem koupí

Byt s platnou nájemní smlouvou nejčastěji kupují investoři. Zajímá je výnos – výše nájmu, platební morálka nájemníka a délka smlouvy. Kupující, který chce v bytě sám bydlet, je opatrnější, protože se nastěhovat hned nemůže.

Pro investora připravte:

• kopii nájemní smlouvy a dodatků,
• přehled plateb nájemného za poslední rok,
• výši kauce a zálohy na služby,
• poslední vyúčtování služeb.

Jak nastavit cenu

Cena pronajatého bytu se často odvíjí od výnosu, ne jen od ceny za metr. Investor počítá, kolik mu byt vydělá ročně, a podle toho nabízí. Byt se starou smlouvou s nízkým nájmem proto může mít nižší cenu než stejný prázdný byt.

Pokud potřebujete prodat rychle a bez starostí s prohlídkami, je možné byt i s nájemníkem prodat přímo k výkupu. Výkup pronajatých bytů nabízí naše sesterská firma vykupujeme-byty.cz.

Nejčastější chyby

• Neinformovat nájemníka a pak se divit, že odmítá prohlídky.
• Zapomenout vypořádat kauci s kupcem.
• Slibovat kupci, že byt bude „brzy volný“, bez právního podkladu.
• Nastavit cenu jako u prázdného bytu, ačkoli nájem je pod tržní úrovní.

Tip z praxe

Nájemníkovi nabídněte, aby byt koupil sám. Zná ho, bydlí v něm a často má o koupi zájem – stačí se zeptat dřív, než byt vystavíte na portálech.

Časté otázky

Musím nájemníkovi dát výpověď, když prodávám byt?

Ne. Nájem prodejem nekončí a nový vlastník ho převezme. Výpověď z nájmu na dobu neurčitou jde dát jen ze zákonných důvodů.

Má nájemník předkupní právo?

U běžného nájmu bytu nájemník zákonné předkupní právo nemá, pokud si ho strany výslovně nesjednaly ve smlouvě.

Komu patří kauce po prodeji?

Kauce patří nájemníkovi a po prodeji ji vrací nový pronajímatel. Prodávající ji proto má kupci předat nebo s ním vypořádat v ceně.

Je byt s nájemníkem levnější?

Často ano, zvlášť pokud je nájem pod tržní cenou. Pro investora ale může být byt s dobrým nájemníkem naopak výhodou.