S prvními chladnými dny se v nájemních bytech opakuje stejná otázka: kdo má objednat revizi kotle a kominíka - a kdo to zaplatí? Pronajímatel má pocit, že je to starost nájemníka, protože kotel používá. Nájemník má pocit, že je to starost majitele, protože kotel mu patří. Pravda je někde mezi a hodně záleží na tom, o jakou kontrolu jde. V tomto článku se krok za krokem dozvíte, jaký je rozdíl mezi revizí, servisní prohlídkou a kontrolou spalinové cesty, jak často se musí dělat, kdo je v nájmu zajišťuje a platí a co hrozí, když se na ně zapomene.
Lidé běžně říkají „revize kotle“ na tři různé věci. Pro to, kdo co platí a jak často, je ale rozdíl zásadní:
| Úkon | Co to je | Kdo ho provádí |
|---|---|---|
| Kontrola a čištění spalinové cesty | Kontrola komína nebo kouřovodu, kudy odcházejí spaliny, a jeho vyčištění | Kominík |
| Servisní prohlídka kotle | Pravidelná údržba kotle: vyčištění, seřízení hořáku, kontrola těsnosti a bezpečnostních prvků | Servisní technik autorizovaný výrobcem |
| Revize spalinové cesty | Odborné posouzení spalinové cesty při jejím zřízení nebo změně | Revizní technik spalinových cest |
| Revize plynového zařízení | Kontrola plynového rozvodu a připojení spotřebiče, typicky při instalaci | Revizní technik plynových zařízení |
V běžném nájemním bytě s plynovým kotlem se každý rok řeší hlavně kontrola spalinové cesty a servisní prohlídka kotle. Revize se dělají především při instalaci nového kotle, změně paliva nebo úpravě komína.
Lhůty pro čištění a kontrolu spalinové cesty stanoví vyhláška č. 34/2016 Sb. Pro spotřebiče do 50 kW, tedy běžné domácí kotle, platí:
| Palivo | Kontrola spalinové cesty | Čištění spalinové cesty |
|---|---|---|
| Plyn | 1× ročně | 1× ročně |
| Kapalná paliva | 1× ročně | 2× ročně při celoročním provozu, 1× při sezónním |
| Pevná paliva (uhlí, dřevo) | 1× ročně | 3× ročně při celoročním provozu, 2× při sezónním |
Kominík o provedené kontrole a čištění vystaví písemnou zprávu. Tu si schovejte - je to jediný doklad, že povinnost byla splněna.
U kotlů na pevná paliva napojených na ústřední topení (typicky v pronajatém rodinném domě) platí navíc povinnost nechat jednou za tři roky zkontrolovat technický stav a provoz kotle podle zákona o ochraně ovzduší.
U plynového kotle zákon pro domácnosti pevný interval servisní prohlídky nestanoví, výrobci ji ale zpravidla požadují jednou ročně a podmiňují jí záruku. Když servis vynecháte, kotel funguje dál, ale při poruše může záruka propadnout.
Základní pravidlo určuje občanský zákoník spolu s nařízením vlády č. 308/2015 Sb.: běžnou údržbu bytu hradí nájemník. K běžné údržbě patří i udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, včetně jeho pravidelných prohlídek. V praxi to znamená:
| Úkon | Kdo zajišťuje a platí |
|---|---|
| Roční kontrola a čištění spalinové cesty u kotle v bytě | Nájemník, který kotel provozuje |
| Roční servisní prohlídka kotle | Nájemník (běžná údržba) |
| Revize při instalaci nového kotle nebo změně komína | Pronajímatel jako vlastník |
| Výměna kotle na konci životnosti | Pronajímatel |
| Opravy kotle nad limit drobných oprav | Pronajímatel |
Tohle rozdělení platí, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak. Strany se mohou dohodnout, že kontroly objedná a zaplatí pronajímatel a promítne je do nájemného. Běžné to je hlavně tam, kde pronajímatel chce mít jistotu, že se kontroly opravdu dělají.
Nařízení vlády výslovně řadí opravy kotlů, kamen a kouřovodů mezi drobné opravy, které platí nájemník. Jen do limitu: od 1. 1. 2026 je to 1 500 Kč za jednu opravu a celkem nejvýše 150 Kč za m² podlahové plochy bytu ročně.
Výměna těsnění nebo drobného dílu tak jde za nájemníkem. Porucha řídicí desky nebo výměnného tělesa za několik tisíc korun je oprava pronajímatele. Pozor ale: pokud poruchu způsobil nájemník - třeba tím, že kotel roky neservisoval - může po něm pronajímatel chtít náhradu škody. Co z toho se dá případně strhnout z kauce, rozebíráme v článku Kauce na byt: co může majitel strhnout a kdy ji vrátit.
V bytových domech bývá situace jiná. Pokud kotle ve více bytech ústí do společné spalinové cesty, kontrolu a čištění obvykle objednává pro celý dům společenství vlastníků nebo správce. Náklad se pak rozúčtuje mezi byty - a u pronajatého bytu ho pronajímatel účtuje nájemníkovi jako službu, protože čištění komínů patří mezi služby spojené s užíváním bytu. Jak takové služby správně vyúčtovat, najdete v článku Jak na vyúčtování služeb nájemníkům.
Servisní prohlídku samotného kotle v bytě ale SVJ neřeší. Ta zůstává na nájemníkovi, případně pronajímateli podle smlouvy.
Paní Novotná bydlí v nájmu v bytě 2+1 o ploše 60 m² s vlastním plynovým kotlem. Smlouva o kontrolách nic neříká, platí tedy zákonné rozdělení. Ceny jsou orientační a liší se podle regionu:
| Položka | Orientační cena | Kdo platí |
|---|---|---|
| Kontrola a čištění spalinové cesty | kolem 1 000 Kč | Nájemnice |
| Servisní prohlídka kotle | 1 500-2 500 Kč | Nájemnice |
| Výměna těsnění při servisu | 400 Kč | Nájemnice (drobná oprava) |
| Oprava čerpadla kotle | 4 800 Kč | Pronajímatel (nad limit 1 500 Kč) |
Roční limit drobných oprav je u jejího bytu 60 × 150 Kč = 9 000 Kč. Výměna těsnění se do něj bez problémů vejde, oprava čerpadla ale přesahuje limit jednotlivé opravy 1 500 Kč, takže ji hradí pronajímatel.
Nejvíc sporů vzniká tam, kde smlouva kontroly vůbec neřeší. Doporučujeme do ní zapsat:
Při předání bytu je dobré do protokolu zapsat i datum poslední kontroly komína a servisu. Nájemník pak ví, kdy je čeká další. Obecný postup při pronájmu shrnuje článek Jak pronajmout byt krok za krokem.
Nejvážnější riziko není pokuta, ale bezpečnost. Zanesený komín nebo špatně seřízený kotel mohou vést k úniku oxidu uhelnatého, který nejde vidět ani cítit. Každou topnou sezónu kvůli tomu dochází k otravám. U kotlů na pevná paliva hrozí navíc požár sazí v komíně.
Druhým rizikem je pojištění. Pokud dojde k požáru nebo škodě a ukáže se, že spalinová cesta nebyla kontrolovaná, pojišťovna může plnění snížit.
Třetím rizikem jsou sankce. Zanedbání kontroly a čištění spalinové cesty je přestupkem podle zákona o požární ochraně a u kotlů na pevná paliva i podle zákona o ochraně ovzduší.
Kontroly kotle jsou typická věc, na kterou se v nájmu zapomíná, protože ji každý považuje za starost toho druhého. V praxi se nejčastěji setkáváme s byty, kde se kominík naposledy objevil před dvěma nájemníky a nikdo o tom nemá doklad. Pronajímatelům doporučuji dát do smlouvy jasné pravidlo a každý podzim si jednoduše vyžádat kopii zprávy od kominíka a servisního technika. Je to pět minut práce a chrání to bezpečnost nájemníka, hodnotu kotle i pozici u pojišťovny. Nájemníkům radím nečekat, až se pronajímatel ozve - kontrolu spalinové cesty u kotle v bytě máte ze zákona na starosti vy.
- Pavel Závodný
Pravidelnou kontrolu spalinové cesty a servisní prohlídku kotle hradí nájemník jako běžnou údržbu, pokud smlouva neurčí jinak. Revizi při instalaci nového kotle a jeho výměnu platí pronajímatel. Opravy nad limit drobných oprav jdou také za pronajímatelem.
U plynového kotle do 50 kW je kontrola i čištění spalinové cesty povinná jednou ročně. Provádí ji kominík, který o tom vystaví písemnou zprávu. Zprávu je dobré uschovat pro případ kontroly nebo pojistné události.
Zákon pro domácnosti pevný interval servisu plynového kotle nestanoví. Výrobci ale servis zpravidla požadují jednou ročně a podmiňují jím záruku. Pravidelný servis navíc snižuje riziko poruchy i úniku oxidu uhelnatého.
U společné spalinové cesty objednává kominíka obvykle SVJ nebo správce domu. Náklad se rozúčtuje mezi byty a pronajímatel ho může nájemníkovi vyúčtovat jako službu. Kontrola samotného kotle v bytě zůstává na nájemníkovi.
Drobné opravy kotle do 1 500 Kč za jednu opravu platí nájemník, celkem nejvýše 150 Kč za m² bytu ročně. Dražší opravy a výměnu kotle hradí pronajímatel. Pokud poruchu zavinil nájemník, může po něm pronajímatel chtít náhradu.
Nejdřív si ověřte, co říká nájemní smlouva, protože běžné kontroly má ze zákona na starosti nájemník. Pokud je vada na kotli nebo komíně, oznamte ji pronajímateli písemně a vyžádejte si opravu. Při ohrožení bezpečnosti kotel nepoužívejte, dokud závada není odstraněna.
V nájemním bytě platí jednoduché pravidlo: pravidelnou kontrolu komína a servis kotle zajišťuje a platí nájemník, výměnu kotle, revize při instalaci a větší opravy pronajímatel - pokud smlouva nestanoví jinak. U plynového kotle se komín kontroluje a čistí jednou ročně, servis výrobci doporučují ve stejném rytmu. Nejlepší čas je před topnou sezónou a zprávy si obě strany vyměňte. A pokud pronajímáte a chcete mít kontroly, smlouvu i vyúčtování pod kontrolou, rádi vám s pronájmem pomůžeme.
