Zpráva o tom, že po někom dědíte byt nebo dům, málokdy přijde sama. Občas ji doprovází nepříjemný stín: nesplacená hypotéka, exekuce zapsaná na listu vlastnictví nebo dluhy, o kterých nikdo v rodině netušil. A v hlavě naskočí obava – zdědím i ty dluhy? Zkrácená odpověď zní ano, ale hned dodávám druhou půlku: existují nástroje, jak se před nimi ochránit a nedoplácet ze svého. Pojďme si projít, co se zděděnou zadluženou nemovitostí dělat.
Ano. Tohle je asi nejrozšířenější mýtus dědického práva – představa, že dluhy smrtí zanikají. Nezanikají. Spolu s nemovitostí, autem a úsporami přebíráte i závazky zemřelého. Zásadní ale je, že zákon vám dává nástroj, jak svou odpovědnost omezit jen na to, co jste reálně zdědili. Klíčové proto není, jestli dluhy přejdou, ale jak s nimi naložíte hned na začátku řízení.
Ne každý dluh je stejný. U nemovitostí se nejčastěji setkáte s těmito:
Rozdíl je podstatný: zatímco hypotéku lze často převzít a dál splácet, exekuce nebo věcné břemeno mohou prodej výrazně zkomplikovat. Proto se vyplatí vědět, s čím přesně máte tu čest.
Bez přehledu o dluzích se rozumně rozhodnout nedá. Kde je hledat? Začněte listem vlastnictví z katastru nemovitostí – tam uvidíte zástavy, exekuce i věcná břemena. Notář v rámci řízení sestaví soupis majetku a závazků, ale ten se opírá i o to, co mu doložíte vy. Projděte proto poštu a e-maily zemřelého, oslovte jeho banku a nahlédněte do registrů dlužníků. Čím dřív máte jasno, tím lépe se rozhodujete o dalším kroku.
Tohle je nejdůležitější odstavec celého článku. Výhrada soupisu pozůstalosti je institut, díky kterému ručíte za dluhy zemřelého jen do výše hodnoty toho, co jste zdědili. Zdědíte-li byt za tři miliony a dluhy jsou čtyři, doplácíte maximálně do těch tří milionů – zbytek nejde na váš vrub. Bez této výhrady byste naopak mohli za dluhy odpovídat celým svým majetkem.
Uplatňuje se u notáře v průběhu řízení a náš postoj je jednoznačný: uplatněte ji vždy, když si nejste majetkovými poměry zemřelého naprosto jistí. Nic tím neztratíte a v horším případě si ušetříte roky splácení cizích dluhů.
Když je jasné, že dluhy výrazně převyšují majetek, nabízí se dědictví rovnou odmítnout. Máte na to měsíc od chvíle, kdy vás notář o tomto právu poučí (ze zahraničí tři měsíce). Pozor ale na dvě věci. Odmítnutí platí na celé dědictví – nejde přijmout hodnotný byt a odmítnout jen dluhy. A jakmile jednou odmítnete, není cesty zpět. Než se k tomuto kroku odhodláte, mělo by být opravdu jisté, že se přijetí nevyplatí.
Řekněme, že dědictví přijmete a v něm je nemovitost se zátěží. Co teď? Možností je několik a liší se podle toho, jak velký dluh je a jestli chcete nemovitost udržet.
Nejhorší, co můžete udělat, je strkat hlavu do písku. Setkal jsem se s lidmi, kteří ze strachu z dluhů dědictví naslepo odmítli – a přišli tak o nemovitost, která měla po odečtení dluhů pořád slušnou hodnotu. A naopak s těmi, kdo přijali bez výhrady soupisu a pak roky spláceli cizí závazky. Recept je přitom prostý: nejdřív si udělejte jasno v číslech, pak uplatněte výhradu soupisu pozůstalosti a teprve potom se rozhodujte. A pokud je v tom nemovitost se zátěží, nebojte se ozvat – umíme vykoupit i zadlužené nemovitosti a dluh vyřešit za vás.
— Pavel Závodný
Pokud uplatníte výhradu soupisu pozůstalosti, tak ne – ručíte jen do výše zděděného majetku. Bez ní ale můžete za dluhy odpovídat celým svým majetkem. Právě proto výhradu doporučujeme uplatnit prakticky vždy. Rozhoduje se o tom u notáře v průběhu řízení.
To bohužel nejde, dědictví se přijímá nebo odmítá jako celek. Nelze si vybrat hodnotný byt a odmítnout nesplacenou hypotéku. Ochranu ale nabízí výhrada soupisu pozůstalosti, která omezí vaši odpovědnost. Pro rozhodnutí je klíčové znát poměr majetku a dluhů.
Hypotéka nezaniká, přechází spolu s nemovitostí. Zpravidla je možné ji převzít a dál splácet, nebo ji doplatit z vlastních zdrojů či z prodeje. Podmínky převzetí je dobré probrat přímo s bankou. V řadě případů je řešením i prodej nebo výkup, kdy se úvěr vypořádá z kupní ceny.
Nejrychleji z listu vlastnictví, kde jsou exekuce i zástavy vyznačené. Výpis získáte na katastru nebo přes Czech POINT. Informace shromáždí i notář v rámci soupisu pozůstalosti. Doporučujeme si list vlastnictví obstarat co nejdříve, ať víte, do čeho jdete.
Často ano, zvlášť když nechcete nebo nemůžete dluh sami splácet. U běžného prodeje ale zástava či exekuce jednání komplikují a prodlužují. Alternativou je výkup, kde specialista odkoupí i zatíženou nemovitost a dluh vypořádá. Výsledek záleží na poměru hodnoty nemovitosti a výše dluhů.
Máte na to jeden měsíc ode dne, kdy vás notář o právu odmítnout poučí. Máte-li bydliště v zahraničí, lhůta je tři měsíce. Odmítnutí platí na celé dědictví a už ho nelze vzít zpět. Proto se rozhodujte až s jasným přehledem o majetku a dluzích.
Zděděná nemovitost s dluhy není důvod k panice, ale k rozvaze. Nejdřív si zjistěte, co přesně na nemovitosti vázne, pak si výhradou soupisu pozůstalosti pojistěte, že nebudete platit nad rámec zděděného, a teprve potom se rozhodněte, jestli dědictví přijmout. Přijmete-li nemovitost se zátěží, možností je vždy víc – od převzetí hypotéky přes prodej až po výkup zadlužené nemovitosti. A pokud si nevíte rady, ozvěte se; poradíme s oceněním i s výkupem a dluh pomůžeme vyřešit.
Článek přináší obecné informace a nenahrazuje individuální právní ani daňové poradenství. Konkrétní situaci proberte s notářem, advokátem nebo daňovým poradcem.
