Leasing na nemovitost zní lákavě: žádná hypotéka, žádné dlouhé schvalování v bance, jen měsíční splátky a na konci byt nebo dům vaše. Lidé ho znají z aut a strojů, a tak se logicky ptají, proč by to nešlo i u bydlení. Realita je v Česku jiná - leasing nemovitostí existuje, ale je to produkt hlavně pro firmy a velké investice. V tomto článku se krok za krokem dozvíte, jak leasing nemovitosti funguje, kdo na něj dosáhne, čím se liší od hypotéky a zpětného leasingu a jaké alternativy mají domácnosti, které chtějí byt nebo dům „na splátky“.
Leasing na nemovitost je forma financování, při které nemovitost koupí leasingová společnost a vy ji od ní za pravidelné splátky užíváte. Po celou dobu smlouvy je vlastníkem zapsaným v katastru nemovitostí leasingová společnost. Vy jste uživatel - v nemovitosti podnikáte nebo bydlíte, staráte se o ni a platíte splátky.
U finančního leasingu se počítá s tím, že na konci smlouvy nemovitost odkoupíte za předem sjednanou, obvykle nízkou zůstatkovou cenu. Teprve tehdy se stáváte vlastníkem. Právě v tom je hlavní rozdíl proti hypotéce: s hypotékou jste vlastníkem hned od podpisu kupní smlouvy a banka má „jen“ zástavní právo.
Na dotazy „nemovitost na leasing“, „byty na leasing“ nebo „domy na leasing“ je proto potřeba odpovědět poctivě: technicky to možné je, ale pro bydlení běžné rodiny jde o výjimku, ne o standardní produkt.
Průběh leasingu nemovitosti je podobný jako u leasingu strojů, jen s delší dobou a přísnějším prověřením klienta:
Leasingové smlouvy na nemovitosti se uzavírají na dlouhou dobu, typicky na deset a více let. Po celou dobu nesete riziko, že pokud přestanete splácet, společnost smlouvu ukončí a nemovitost si ponechá.
Leasing nemovitostí se dělí na dva základní typy. Rozdíl je v tom, jestli na konci počítáte s odkupem.
| Typ leasingu | Jak funguje | Pro koho se hodí |
|---|---|---|
| Finanční leasing nemovitosti | Splácíte prakticky celou hodnotu nemovitosti, na konci ji odkoupíte za zůstatkovou cenu | Firma, která chce budovu dlouhodobě vlastnit, ale nechce zatížit hotovost ani úvěrový rámec |
| Operativní leasing nemovitosti | Platíte za užívání, s odkupem se nepočítá, blíží se dlouhodobému nájmu se službami | Firma, která potřebuje prostory na určitou dobu a nechce je vlastnit |
Pro domácnost, která hledá vlastní bydlení, dává smysl jen finanční leasing - ale právě ten se fyzickým osobám pro bydlení v Česku běžně nenabízí.
Leasing nemovitostí využívají hlavně firmy a podnikatelé. Typicky financují výrobní haly, sklady, obchodní a administrativní budovy nebo zdravotnická zařízení. Leasingové společnosti u nich hodnotí hospodaření firmy a podnikatelský plán a obvykle pracují s vyššími částkami.
U fyzických osob, které chtějí byt nebo rodinný dům pro sebe, se leasing v praxi téměř nevyskytuje. Pro leasingovou společnost je to málo výhodné: nemovitost musí koupit, nést administrativu vlastníka a riziko je podobné jako u hypotéky - jen bez výhod, které má banka. Proto lidé, kteří zadají „leasing na dům“ nebo „leasing bytu“, nakonec skoro vždy skončí u hypotéky nebo u některé z alternativ níže.
V praxi se nejčastěji setkáváme se dvěma situacemi: podnikatel, který chce leasingem financovat provozovnu, a rodina, která nedosáhne na hypotéku a hledá jinou cestu. Pro tu druhou skupinu je důležité vědět, že „leasing“ v inzerátech bývá ve skutečnosti nájem s právem koupě nebo koupě na splátky.
Leasing a hypotéka řeší stejný problém - nemáte celou cenu nemovitosti v hotovosti. Liší se ale tím, kdo je vlastníkem a kolik to stojí.
| Leasing nemovitosti | Hypotéka | Nájem s právem koupě | Zpětný leasing | |
|---|---|---|---|---|
| Kdo je vlastníkem během splácení | Leasingová společnost | Vy (banka má zástavní právo) | Pronajímatel | Investor nebo leasingová společnost |
| Kdy se stanete vlastníkem | Po poslední splátce a odkupu | Hned při koupi | Až po uplatnění práva koupě | Až zpětným odkupem |
| Vlastní zdroje na začátku | Akontace podle dohody | Obvykle 10-20 % ceny | Často žádné nebo menší záloha | Nepotřebujete, nemovitost už máte |
| Pro koho je | Hlavně firmy | Domácnosti i investoři | Kdo zatím na hypotéku nedosáhne | Vlastník, který potřebuje peníze |
| Celková cena | Obvykle vyšší než úvěr | Nejnižší, pokud na ni dosáhnete | Záleží na smlouvě | Vyšší, jde o řešení tísně |
Pro bydlení vychází hypotéka téměř vždy levněji a bezpečněji, protože vlastníkem jste od začátku. Jak hypotéku nastavit, kolik musíte mít našetřeno a jak se počítá splátka, popisujeme v článku Jak financovat koupi bytu.
Hodně lidí si tyto dva pojmy plete, přitom řeší opačnou situaci. U leasingu nemovitost ještě nemáte a chcete ji získat. U zpětného leasingu nemovitost už vlastníte, prodáte ji investorovi, dostanete peníze a dál v ní bydlíte za pravidelné splátky. Po splnění podmínek si ji můžete odkoupit zpět.
Zpětný leasing se hodí třeba při dluzích, hrozící exekuci nebo potřebě rychle uvolnit kapitál bez stěhování.
Pokud chcete bydlet ve „svém“ a hypotéka zatím nevychází, existuje několik cest. Každá má jiná rizika.
Uzavřete nájemní smlouvu a k ní smlouvu o smlouvě budoucí kupní nebo opci. Bydlíte v nájmu, část nájemného se může započítat do kupní ceny a po určité době máte právo nemovitost koupit za sjednanou cenu. Je to vhodné pro lidi, kteří potřebují čas - například na doložení příjmů nebo našetření vlastních zdrojů na hypotéku.
Kupní smlouva je uzavřená hned, ale cena se platí ve splátkách a vlastnictví přejde až po zaplacení celé ceny. Výhrada vlastnického práva se zapisuje do katastru. Pro kupujícího je klíčové, aby smlouva přesně řešila, co se stane při zpoždění splátek a kolik peněz dostane zpět, pokud koupě nedopadne.
Často pomůže kombinace: hypotéka na menší částku, ručení další nemovitostí rodičů, spolužadatel nebo výhodnější cena díky dobře zvolené nemovitosti. Projít si možnosti s hypotečním specialistou se vyplatí dřív, než podepíšete jakoukoli nestandardní smlouvu.
Rodina chce byt za 4 000 000 Kč. Vlastní zdroje má 400 000 Kč, tedy 10 %. Podívejme se, jak by vypadaly tři cesty:
Čísla jsou ilustrativní. Smyslem příkladu je ukázat, že alternativy k hypotéce nejsou levnější, ale mohou být cestou, jak získat čas.
Leasing na nemovitost je dobrý nástroj pro firmu, která financuje provozovnu, ale pro rodinné bydlení ho nedoporučuji hledat. V praxi se nejčastěji setkáváme s lidmi, kterým někdo nabídl „dům na leasing“, a teprve při čtení smlouvy zjistili, že jde o nájem s velmi tvrdými sankcemi. Pokud na hypotéku nedosáhnete hned, je rozumnější hledat cestu, jak na ni dosáhnout za rok nebo dva - a do té doby bydlet v nájmu nebo v nájmu s právem koupě s férovou smlouvou. A pokud nemovitost už máte a potřebujete peníze, řešením není leasing, ale zpětný leasing nebo výkup.
- Pavel Závodný
Technicky ano, ale leasing bytu se fyzickým osobám pro bydlení běžně nenabízí. Leasing nemovitostí je v Česku určený hlavně firmám a podnikatelům. Domácnosti nejčastěji volí hypotéku nebo nájem s právem koupě.
S hypotékou jste vlastníkem nemovitosti hned od koupě a banka má zástavní právo. U leasingu je vlastníkem leasingová společnost až do poslední splátky a odkupu. Hypotéka proto bývá pro bydlení levnější i bezpečnější.
Leasing nemovitostí nabízejí leasingové společnosti, často napojené na banky. Zaměřují se především na firmy a komerční nemovitosti, jako jsou haly, sklady a kanceláře. Aktuální nabídku a podmínky je vždy potřeba ověřit přímo u konkrétní společnosti.
Pro rodinné bydlení obvykle ne, protože celková cena leasingu bývá vyšší než u hypotéky a vlastníkem se stanete až na konci. Výhodný může být pro podnikatele, kteří chtějí nemovitost financovat bez zatížení hotovosti. Vždy porovnejte celkovou zaplacenou částku a podmínky odkupu.
Je to nájem bytu nebo domu doplněný o smlouvu budoucí kupní nebo opci. Nájemník v nemovitosti bydlí a po určité době ji může koupit za sjednanou cenu. Část nájemného se někdy započítává do kupní ceny.
Leasing slouží k získání nemovitosti, kterou zatím nevlastníte. Zpětný leasing je pro vlastníka, který nemovitost prodá, získá peníze a dál v ní bydlí. Po splnění podmínek si ji může odkoupit zpět.
Nabídky „bez registru“ jsou vždy důvodem ke zvýšené opatrnosti. Seriózní poskytovatel financování schopnost splácet ověřuje vždy. Pokud máte problém v registru, je lepší nejdřív vyřešit dluhy a teprve pak řešit koupi.
Leasing na nemovitost v Česku existuje, ale je to hlavně nástroj pro firmy a komerční nemovitosti. Pro vlastní bydlení je standardní cestou hypotéka, kde jste vlastníkem hned od začátku. Pokud na ni zatím nedosáhnete, může pomoci nájem s právem koupě nebo koupě na splátky - vždy ale s pečlivě zkontrolovanou smlouvou. A pokud nemovitost už máte a potřebujete z ní uvolnit peníze, podívejte se na zpětný leasing. Rádi s vámi projdeme, která varianta dává smysl právě ve vaší situaci.
