Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena, daň z příjmu z prodeje ale zůstala. Mnoho prodávajících ji ani platit nemusí, protože splní některou z podmínek osvobození. Kdo je ale nesplní a příjem nepřizná, riskuje doměření daně i penále. Proto je dobré mít jasno ještě před prodejem.

Co v článku najdete

• Časový test: 5, nebo 10 let
• Osvobození při bydlení
• Jak se daň počítá
• Pronajímali jste byt?
• Nejčastější chyby
• Tip z praxe
• Časté otázky

Časový test: 5, nebo 10 let

Pokud mezi nabytím a prodejem uplyne stanovená doba, je příjem z prodeje od daně osvobozen. U zděděné nemovitosti se do doby započítává i doba vlastnictví zůstavitele, pokud šlo o přímé příbuzné – detail ověřte podle konkrétního případu.

Osvobození při bydlení

Druhou častou cestou je osvobození, pokud jste v bytě nebo domě měli bydliště. U nemovitostí nabytých od roku 2021 se vyžaduje bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem; osvobozen je také příjem, který použijete na vlastní bytovou potřebu ve stanovené lhůtě. U starších nemovitostí platí pravidla podle předchozí právní úpravy.

U velmi vysokých příjmů zákon osvobození omezuje limitem. Pokud prodáváte více nemovitostí nebo dražší objekty, poraďte se s daňovým poradcem.

Jak se daň počítá

Když osvobození nesplníte, nedaníte celou kupní cenu, ale rozdíl mezi příjmem a výdaji. Výdaji jsou hlavně:

• původní pořizovací cena nemovitosti,
• prokazatelné náklady na technické zhodnocení (rekonstrukce),
• provize realitní kanceláře a náklady spojené s prodejem,
• úroky z hypotéky, pokud nebyly uplatněny jinde.

Doklady o rekonstrukci si proto schovávejte – bez nich je nelze odečíst. Příjem se uvádí v daňovém přiznání za rok, kdy jste peníze dostali.

Pronajímali jste byt?

Pokud jste byt pronajímali a uplatňovali odpisy v daňovém přiznání, může to mít vliv na výpočet. Jak danit samotný nájem, popisujeme v článku Jak danit příjem z pronájmu.

Nejčastější chyby

• Nezjistit si datum nabytí a prodat pár měsíců před uplynutím testu.
• Neschovat doklady o rekonstrukci.
• Nepřiznat příjem v domnění, že „se to nepozná“.
• Spoléhat na osvobození při bydlení bez trvalého bydliště v nemovitosti.

Tip z praxe

Pokud vám do splnění časového testu chybí jen několik měsíců, vyplatí se zvážit posunutí převodu. Podpis smlouvy i vklad do katastru lze naplánovat.

Časté otázky

Platí se daň z prodeje bytu?

Pouze pokud nesplníte žádnou z podmínek osvobození, například časový test nebo bydlení v nemovitosti. Daň se pak počítá ze zisku.

Jaký je časový test u nemovitosti koupené v roce 2022?

U nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 obecně deset let mezi nabytím a prodejem.

Musím prodej uvést v daňovém přiznání, když je osvobozený?

Osvobozené příjmy nad zákonný limit se oznamují finančnímu úřadu. Konkrétní povinnost si ověřte podle výše příjmu.

Lze odečíst náklady na rekonstrukci?

Ano, prokazatelné výdaje na technické zhodnocení snižují základ daně. Potřebujete k tomu doklady.