Když na nemovitosti visí exekuce nebo se řeší insolvence, mají lidé pocit, že jsou v pasti – dům je jejich, ale zároveň jako by jim nepatřil. Dobrá zpráva: prodat se dá i takováto nemovitost a v mnoha případech je to nejlepší způsob, jak zabránit dražbě a zachránit z hodnoty co nejvíc. Špatná zpráva: nejde to jen tak napřímo, je potřeba dodržet postup a zapojit exekutora nebo insolvenčního správce. Ukážeme si, jak na to a proč se vyplatí jednat rychle.
Ano, i když s omezením. Jakmile je nařízena exekuce, vztahuje se na vás takzvané generální inhibitorium – nemůžete s majetkem volně nakládat tak, abyste poškodili věřitele. To ale neznamená, že prodej je nemožný. Klíč je v tom, že se prodej udělá se součinností exekutora a z kupní ceny se přednostně uhradí dluh, načež exekutor exekuci zastaví a nechá záznam vymazat z katastru. Kupující tak nakonec získává čistou nemovitost a vy se zbavíte dluhu.
Lidé si tyto pojmy pletou, přitom postup prodeje je u každého jiný. Exekuce vymáhá jeden konkrétní dluh a vede ji soudní exekutor. Insolvence řeší úpadek jako celek, tedy dluhy vůči více věřitelům najednou, a spravuje ji insolvenční správce pod dohledem soudu. Zjednodušeně: u exekuce jednáte s exekutorem, u insolvence se o prodeji rozhoduje v insolvenčním řízení.
Je-li vedeno insolvenční řízení, patří nemovitost do majetkové podstaty a o jejím prodeji nerozhodujete sami. Zpeněžení provádí insolvenční správce se souhlasem soudu, případně věřitelského orgánu, a to prodejem mimo dražbu, ve veřejné dražbě nebo v dražbě prováděné exekutorem. I zde platí, že aktivní přístup dlužníka a doložení reálné hodnoty pomáhá dosáhnout lepšího výsledku, než když se jen čeká.
Tohle je rozhodnutí, které vás stojí nejvíc peněz – nebo vám je ušetří. V dražbě jde nemovitost často za zlomek tržní ceny, protože nejnižší podání bývá nastavené výrazně pod obvyklou cenou. Naproti tomu dobrovolný prodej nebo výkup nemovitosti se součinností exekutora obvykle vynese víc a proběhne rychleji. Jak výkup funguje, popisuje článek Výkup nemovitosti. Proto skoro vždy platí: udělejte všechno pro to, abyste se dražbě vyhnuli.
Ne vždy je situace růžová – někdy jsou dluhy vyšší než cena nemovitosti. I tak má prodej smysl: sníží celkový dluh a zastaví nabíhání dalších úroků a nákladů exekuce. Pokud dluhy přerostly únosnou mez a týkají se více věřitelů, bývá logickým navazujícím krokem oddlužení, které řeší situaci komplexně. Každý případ je ale jiný a vyplatí se ho posoudit individuálně.
Vidím to pořád: lidé strčí hlavu do písku, obálky od exekutora neotevírají a probudí se, až když jim ve schránce přistane dražební vyhláška. Jak takový boj s časem může dopadnout dobře, popisujeme v článku Když jde do tuhého. A to už je většina manévrovacího prostoru pryč. Přitom ve chvíli, kdy exekuce teprve začíná, jde skoro vždy najít řešení, které zachrání podstatnou část hodnoty. Moje jediná rada zní: jakmile víte o exekuci, jednejte hned a nechte si udělat odhad. Čas je tady doslova peníze – každý týden odkladu vás může stát desítky tisíc.
— Pavel Závodný
Ano, ale jedině se součinností exekutora a s úhradou dluhu z kupní ceny. Po zaplacení exekutor exekuci zastaví a záznam se vymaže z katastru. Kupující tak získá nemovitost bez zátěže. Prodej „na vlastní pěst" mimo exekutora je naopak rizikový a může být neplatný.
U exekuce jednáte s konkrétním exekutorem a řeší se jeden dluh. V insolvenci se řeší úpadek jako celek a nemovitost zpeněžuje insolvenční správce. V prvním případě prodej iniciujete vy se souhlasem exekutora, ve druhém rozhoduje insolvenční řízení. Postup i lhůty se proto liší.
Často ano, protože prodej sníží dluh a zastaví další úroky a náklady exekuce. Zbývající dluhy pak lze řešit dál, například oddlužením. Rozhodně je to lepší než pasivně čekat na dražbu. Konkrétní dopad je ale vhodné probrat s odborníkem.
Nejjistější cesta je dluh uhradit dobrovolným prodejem nebo výkupem dřív, než dojde na dražbu. V dražbě totiž nemovitost obvykle vynese výrazně méně. Klíčové je začít jednat hned, jakmile o exekuci víte. Čím dřív, tím větší část hodnoty zachráníte.
Z kupní ceny se nejprve uhradí dluh a náklady exekuce, zbytek náleží vám. Kolik to bude, závisí na obvyklé ceně nemovitosti a výši dluhu. Proto je důležité znát reálné ocenění ještě před prodejem. U výkupu dostanete konkrétní nabídku, ze které je vše patrné předem.
Nejrychleji z listu vlastnictví, kde jsou exekuce a zástavy vyznačené. Pomůže i Centrální evidence exekucí. Informace máte právo si vyžádat i od exekutora. Doporučujeme udělat to co nejdřív, ať víte, jak velký problém řešíte.
Nemovitost v exekuci nebo insolvenci není slepá ulička – jen vyžaduje správný postup a hlavně rychlost. Prodej se součinností exekutora nebo výkup obvykle zachrání výrazně víc než dražba a zastaví nabíhání dalších nákladů. Nejdůležitější je jednat hned, znát obvyklou cenu a nespoléhat na „zázračné zachránce" s poplatky předem. Pokud vám hrozí dražba nebo nevíte, jak dál, ozvěte se nám; posoudíme situaci a navrhneme řešení, které z hodnoty zachrání maximum.
Článek přináší obecné informace a nenahrazuje individuální právní poradenství. Konkrétní situaci proberte s advokátem nebo přímo s exekutorem či insolvenčním správcem.
