Nájemní trh v Česku vstoupil do další fáze, kdy už nestačí sledovat jen Prahu a Brno. Zatímco v minulých letech se pozornost soustředila hlavně na největší města, dnes se stále výrazněji ukazuje, že tlak na ceny nájmů dopadá i na další regionální centra. Nejvíce je to vidět na Moravě, kde se do popředí dostávají Ostrava a Olomouc. Zároveň ale nelze přehlížet ani Karlovy Vary nebo další krajská města, kde se nájemní bydlení mění rychleji, než si mnoho lidí ještě nedávno připouštělo.
Ve vámi dodaných datech nejvíc vyčnívá Ostrava. Meziročně tam nájemné vzrostlo o 15,5 % a průměrná cena se dostala na 13 441 Kč. V kombinaci s tím, že ceny za metr čtvereční v Ostravě i Olomouci míří k pásmu zhruba 250 až 260 Kč za metr, je zřejmé, že sever Moravy už dávno nepatří mezi „levné nájemní regiony“. V Karlových Varech byl podle dodaného podkladu růst ještě výraznější, a to o 22,9 %, takže i západ Česka ukazuje, že cenový tlak není záležitostí jen hlavních metropolitních oblastí.
Ostrava se v posledním období posunula z města, které bylo často vnímáno jako cenově dostupná alternativa, mezi lokality, kde nájemní trh zrychluje velmi výrazně. Meziroční růst přes 15 % je silný signál pro majitele bytů, investory i zájemce o bydlení. Důležité je přitom i to, že v Ostravě už nejde jen o růst u menších dispozic. Z dodaných dat vyplývá, že výrazně zdražují také větší rodinné byty nad 90 m², kde meziroční nárůst dosáhl 20,2 %.
To je zásadní změna. V praxi to znamená, že tlak na nájemné se nepřenáší jen do segmentu startovacích bytů, ale zasahuje i domácnosti, které potřebují větší prostor. Pro realitní kanceláře je to důležitá informace, protože poptávka po větších bytech už nemusí být automaticky spojena s nižší dynamikou ceny. (Podle zdroje valuo.cz)
Olomouc ukazuje trochu jiný příběh. Tam se nejvýrazněji promítá tlak do malometrážních bytů. U bytů do 30 m² se podle dodaného podkladu průměrná cena dostala na 411 Kč za metr čtvereční, což představuje meziroční růst o 14,7 %. Právě tento segment bývá nejcitlivější na změny poptávky, protože po něm sahají studenti, jednotlivci, začínající páry i lidé, kteří se snaží udržet celkovou cenu nájmu co nejníž.
Na trhu to vytváří dobře čitelný efekt. Nájemníci sice hledají menší a finančně dostupnější byty, ale právě tím dále zvyšují tlak na cenu za metr. Výsledkem je situace, kdy je celkový nájem ještě psychologicky přijatelný, ale při přepočtu na plochu jde o velmi drahé bydlení. (Podle zdroje valuo.cz)
Na první pohled mohou některé údaje působit uklidňujícím dojmem. V Ostravě byl v dodaných datech zaznamenán meziměsíční pokles celkové ceny o 2,4 %. Jenže tento údaj sám o sobě neznamená, že by se trh skutečně uvolňoval. Naopak, cena za metr čtvereční v únoru podle dodaného přehledu v Ostravě i Olomouci stoupla. V Olomouci o 1,7 % a v Ostravě o 1 %.
To obvykle ukazuje na změnu chování nájemníků. Lidé se ve snaze vejít do rozpočtu přesouvají do menších bytů nebo volí kompromisy v dispozici a lokalitě. Celková zaplacená částka pak může krátkodobě působit mírněji, ale reálná cena bydlení za každý metr nadále roste.
Podle veřejně dostupných cenových map nájemného se dnes pravidelně sledují vedle Ostravy a Olomouce také Praha, Brno, Pardubice, České Budějovice, Hradec Králové, Plzeň, Liberec a Zlín. Souhrnné veřejné přehledy zároveň uvádějí, že v některých obdobích růst v Praze a Brně dočasně zvolnil, zatímco Plzeň a Ostrava naopak dál rostly. Oficiální cenová mapa Ministerstva financí navíc potvrzuje, že stát už pro nájemní bydlení provozuje samostatný interaktivní nástroj pro porovnávání tržního nájemného napříč republikou.
Přehled ukazuje orientační vývoj nájemného v jednotlivých krajích České republiky. Hodnoty jsou uvedeny v Kč za m² měsíčně a slouží jako praktická tabulková alternativa k interaktivní cenové mapě nájemného.
| Kraj | Únor 2025 | Květen 2025 | Srpen 2025 | Listopad 2025 | Únor 2026 | Mezikvartálně | Meziročně | Vývoj |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hlavní město Praha | 331 Kč/m² | 330 Kč/m² | 335 Kč/m² | 346 Kč/m² | 342 Kč/m² | -1,3 % | +3,3 % | Mírný růst |
| Středočeský kraj | 226 Kč/m² | 223 Kč/m² | 229 Kč/m² | 235 Kč/m² | 236 Kč/m² | +0,4 % | +4,4 % | Mírný růst |
| Jihomoravský kraj | 215 Kč/m² | 212 Kč/m² | 218 Kč/m² | 222 Kč/m² | 222 Kč/m² | 0,0 % | +3,5 % | Mírný růst |
| Zlínský kraj | 197 Kč/m² | 195 Kč/m² | 199 Kč/m² | 202 Kč/m² | 202 Kč/m² | 0,0 % | +2,5 % | Stabilní vývoj |
| Kraj Vysočina | 194 Kč/m² | 192 Kč/m² | 193 Kč/m² | 198 Kč/m² | 196 Kč/m² | -1,0 % | +1,0 % | Stabilní vývoj |
| Pardubický kraj | 186 Kč/m² | 186 Kč/m² | 190 Kč/m² | 194 Kč/m² | 196 Kč/m² | +1,0 % | +5,4 % | Mírný růst |
| Liberecký kraj | 187 Kč/m² | 186 Kč/m² | 191 Kč/m² | 195 Kč/m² | 195 Kč/m² | 0,0 % | +4,3 % | Mírný růst |
| Plzeňský kraj | 186 Kč/m² | 184 Kč/m² | 191 Kč/m² | 194 Kč/m² | 194 Kč/m² | 0,0 % | +4,3 % | Mírný růst |
| Královéhradecký kraj | 180 Kč/m² | 179 Kč/m² | 185 Kč/m² | 189 Kč/m² | 190 Kč/m² | +0,5 % | +5,6 % | Mírný růst |
| Olomoucký kraj | 175 Kč/m² | 175 Kč/m² | 181 Kč/m² | 183 Kč/m² | 186 Kč/m² | +1,6 % | +6,3 % | Mírný růst |
| Jihočeský kraj | 182 Kč/m² | 180 Kč/m² | 181 Kč/m² | 184 Kč/m² | 183 Kč/m² | -0,5 % | +0,5 % | Stabilní vývoj |
| Ústecký kraj | 172 Kč/m² | 175 Kč/m² | 178 Kč/m² | 181 Kč/m² | 182 Kč/m² | +0,6 % | +5,8 % | Mírný růst |
| Moravskoslezský kraj | 176 Kč/m² | 176 Kč/m² | 179 Kč/m² | 180 Kč/m² | 182 Kč/m² | +0,8 % | +3,1 % | Mírný růst |
| Karlovarský kraj | 165 Kč/m² | 166 Kč/m² | 173 Kč/m² | 176 Kč/m² | 174 Kč/m² | -1,1 % | +5,5 % | Mírný růst |
Metodická poznámka: Hodnoty jsou orientační krajské mediány vypočtené z tabulkových výstupů cenové mapy nájemného Ministerstva financí. Jde o nájemné přepočtené na 1 m² měsíčně pro nezařízený byt bez balkonu, terasy, garáže nebo parkovacího stání. Ministerstvo financí cenovou mapu aktualizuje čtvrtletně.
Z dodaného podkladu vyplývá ještě jeden důležitý závěr. Když se na trh podíváme v delším horizontu, nájmy jsou dnes v Ostravě i Olomouci přibližně o 40 % výš než v roce 2021. To je údaj, který dobře ukazuje, že nejde o krátkodobý výkyv, ale o dlouhodobější přecenění nájemního bydlení směrem vzhůru.
Takový vývoj má logiku. Nájemní trh se v posledních letech snaží dohnat předchozí výrazný růst prodejních cen bytů. Vlastnické bydlení zdražovalo rychleji a dříve, zatímco nájemní trh reagoval s určitým odstupem. Teď se rozdíl postupně vyrovnává. I proto dnes platí, že nájemné roste i tam, kde ještě před pár lety mnoho lidí čekalo spíše stagnaci.
Pro majitele bytů jsou současná data důležitým potvrzením, že správně nastavený pronájem má stále silnou pozici. Pokud je byt v dobrém stavu, ve vhodné lokalitě a odpovídá aktuální poptávce, jeho nájemní potenciál zůstává vysoký. U menších bytů může rozhodovat doslova každý metr. U větších bytů je zase vidět, že i rodinné dispozice si dokážou držet silné tempo růstu.
Na straně nájemníků je ale situace opačná. Za stejný rozpočet si dnes často pronajmou menší byt než před rokem. Výrazně to dopadá hlavně na jednotlivce, mladé páry nebo rodiny, které hledají větší dispozice v krajských městech a očekávají, že mimo Prahu nebo Brno bude situace výrazně příznivější. Data ukazují, že takový předpoklad už dnes často neplatí.
Aktuální vývoj potvrzuje, že nájemní trh v Česku zůstává pod tlakem a regionální rozdíly se začínají proměňovat. Praha a Brno sice dál patří mezi klíčové body trhu, ale stále častěji se ukazuje, že skutečně dynamické změny se odehrávají i jinde. Ostrava šlape na paty Brnu v tempu růstu, Olomouc ukazuje cenový tlak u malých bytů a Karlovy Vary připomínají, že prudké zdražování může přijít i mimo největší centra.
Pro realitní kanceláře je to jasný signál. Kdo dnes komunikuje vývoj trhu, neměl by se soustředit jen na největší města. Zajímavé obchodní příležitosti i největší změny v očekávání klientů se stále častěji odehrávají právě v krajských městech a regionálních centrech.
Proč jsou dnes důležitá i krajská města mimo Prahu a Brno?
Protože právě v nich je často vidět nejdynamičtější změna. Zatímco Praha a Brno zůstávají drahé dlouhodobě, v dalších městech se rychle mění cenová hladina i chování nájemníků.
Které město dnes patří mezi největší skokany?
Podle dodaného podkladu výrazně vyčnívá Ostrava, která meziročně rostla o 15,5 %. Ještě vyšší tempo měly Karlovy Vary, kde růst dosáhl 22,9 %.
Proč v Olomouci tolik zdražují malé byty?
Protože právě malometrážní byty bývají první volbou pro ty, kdo chtějí udržet celkové náklady co nejníž. Silná poptávka pak zvyšuje cenu za metr čtvereční rychleji než u větších bytů.
Znamená meziměsíční pokles nájmu skutečné zlevnění?
Nemusí. Když lidé začnou častěji volit menší byty, může klesnout celková částka za nájem, ale cena za metr čtvereční přitom dál roste.
Budou nájmy dál růst?
Jednoznačná odpověď neexistuje, ale veřejné cenové mapy i aktuální regionální data ukazují, že tlak na nájemní trh zatím nepolevuje. Rozhodující bude nabídka bytů, dostupnost vlastnického bydlení i lokální poptávka v jednotlivých městech.
Zdroje:
Autor: Pavel Závodný
Specialista na investování do nemovitostí a finance
